Kaufen statt mieten: Wann lohnt es sich???

In vielen Fällen ist kaufen besser als mieten. Bei günstigen Zinsen und moderaten Immobilienpreisen dient der Kauf der Absicherung und dem Vermögensaufbau.

Auch für Eigennutzer kann eine Immobilie eine sinnvolle Kapitalanlage sein: eine, die im Vergleich zu anderen Anlageformen sogar einen erheblichen Zusatznutzen bringt. Denn anders als Gold, Bundesschatzbriefe oder Aktien, die reine Wertaufbewahrungs- beziehungsweise Spekulationsobjekte sind, bieten Wohnungen den Nutzen, dass man in seiner Kapitalanlage wohnen und sich die Miete sparen kann.

Natürlich ist es nicht ganz so einfach, die selbstgenutzte Wohnung hat auch Nachteile. Anders als Mieter kommen Eigentümer für Reparaturen und Instandhaltungen selbst auf und sie tragen Kosten, die Mieter nicht zu zahlen haben - etwa die Kosten für die Hausverwaltung. Zudem ist eine Immobilie auch keine absolut sichere Wertanlage: Wie andere Anlageformen auch unterliegt deren Wert Schwankungen. Ein Wertverlust kann sich einstellen, wenn eine Stadt oder ein Stadtteil einen langsamen wirtschaftlichen Niedergang erfährt.

Kaufen statt mieten hat oft Vorteile

Doch die Vorteile überwiegen oft, zumindest dann, wenn man in eine solide Immobilie investiert und bei der Finanzierung keine groben Fehler begeht. Dann lohnt sich kaufen statt mieten zumindest langfristig.

Bei der Berechnung, ob sich eine selbstgenutzte Immobilie auch wirtschaftlich rechnet, muss man zudem verschiedene Faktoren bedenken:

Ein freistehendes Einfamilienhaus ist zwar der Wunschtraum vieler Deutscher, doch oft scheitert dieser Wunsch an den hohen Preisen, die auch den Kosten für das Grundstück geschuldet sind. Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind dagegen vielfach bezahlbar und belasten ihren Eigentümer manchmal nicht mehr als die alternativ zu tragenden monatlichen Mietzahlungen. Wer beispielsweise in einer durchschnittlichen Drei-Zimmer-Wohnung lebt und eine Kaltmiete von 600 Euro zahlt, kann eine vergleichbare Wohnung oft ohne nennenswerte Mehrkosten finanzieren. Das gilt zumindest so lange die Zinsen auf einem niedrigen Niveau verharren.

Rechenbeispiel

Kostet eine solche Wohnung 120.000 Euro und beträgt das Eigenkapital 20.000 Euro, so zahlt der Käufer bei fünf Prozent Zinsen sowie zwei Prozent Tilgung eine monatliche Darlehensrate von rund 580 Euro. Das ist dann aber noch nicht alles: Für künftige Renovierungen sollten Rücklagen gebildet werden und zusätzlich fallen weitere Kosten, etwa für die Hausverwaltung an. Zudem kann es sein, dass die Zinsen zum Ende der Zinsbindung deutlich höher sind und die Darlehensraten dann deutlich höher liegen.

Umgekehrt gilt aber auch: Wer weiter Mieter bleibt, muss mit langfristig steigenden Mieten rechnen. Steigt die Miete durchschnittlich um zwei Prozent jährlich, beläuft sich die Miete nach 25 Jahren schon fast auf 1.000 Euro. Übrigens: Beim genannten Finanzierungsbeispiel wäre die Wohnung nach etwa 25 Jahren abbezahlt, im selben Zeitraum hätte der Mieter rund 230.000 Euro an seinen Vermieter überwiesen. Die Zins- und Tilgungszahlungen an die Bank beliefen sich in dieser Zeitspanne - gleichbleibende Konditionen vorausgesetzt - auf lediglich rund 175.000 Euro. Der gewichtige Unterschied: Der Mieter besitzt in 25 Jahren keine Wohnung, der Käufer dagegen eine abbezahlte.

Inflation drückt Schuldenlast

Ein weiterer Aspekt: Während derjenige, der sein Kapital in mutmaßlich sicheren Kapitalanlagen wie Bundesschatzbriefen oder in Festgeld anlegt, die Inflation fürchtet, kann sich der Immobilienkäufer darüber freuen. 100.000 Euro haben nach 25 Jahren bei einer Inflationsrate von jährlich zwei Prozent, bezogen auf die Kaufkraft, nur noch einen Wert von rund 60.000 Euro, ein Teil der Schulden zahlt sich somit durch die Inflation im Laufe der Jahre von selbst ab.

Quelle Immowelt, Frank Kemter

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